Le dépôt de garantie est connu de tous comme étant la somme versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion du contrat de location pour se prévaloir des éventuels impayés et des dégradations du bien immobilier. En cas de résiliation du contrat, de nombreuses controverses ont été lancées sur la clause permettant au propriétaire de garder le dépôt de garantie en guise d’indemnité. Aujourd’hui, la jurisprudence peut éclairer sur la question.
Dans une affaire qui a opposé un locataire et un propriétaire sur le dépôt de garantie et le pas de porte après la résiliation du contrat de bail d’un local pour usage commercial, la 1ère Chambre Civile de la Cour d’appel de Colmar, section A, 13 Mars 2013 n° 11/06069 s’est prononcée.
En l’espèce, le contrat prévoyait une clause stipulant que le bailleur peut garder le dépôt de garantie et le pas de porte si la cause de la résiliation est l’inexécution des obligations du locataire. En d’autres termes, si une faute du locataire est relevée, le bailleur aurait le droit de garder le dépôt de garantie à titre d’indemnisation. Le bail étant résilié du fait du non paiement du loyer par le locataire, la clause pénale a lieu d’être et le propriétaire dispose du droit de garder le pas de porte et le dépôt de garantie à titre d’indemnité pour le préjudice subi. De plus, les faits ont révélé que durant la période de non-paiement du loyer, le locataire ou preneur ont occupé les lieux de manière à priver le propriétaire des revenus qu’il était en droit d’attendre de la location du bien immobilier. De ce fait, il a droit à une compensation en qualité d’arriéré locatif. Le juge a donc ordonné le versement d’une indemnité au propriétaire en plus de la possibilité pour ce dernier de garder la valeur du dépôt de garantie et du pas de porte.
Cependant, au cours de la location, des travaux d’optimisation de l’aménagement électrique ont été réalisés à la charge du preneur. Le juge a précisé dans cet arrêt que si le local est à usage commercial, tous les travaux incombent au propriétaire en tant qu’obligations de délivrance sans que ce dernier puisse s’en exonérer par une clause contractuelle. Par conséquent, il est exigé au propriétaire de rembourser au locataire la somme engagée lors des différents travaux.